周四晚上美联储缩表的强烈预期，使得周五A股开盘出现了一定程度的恐慌，然后在地产等带领下，两市先抑后扬，上证甚至红盘收尾。
美联储加息和缩表的预期仍然是高悬在全球资本市场头上的达摩克里斯之剑。在周四的文章从政策角度看，现在的市场是不是底部中，小帅认为5月初美联储议息会议前后，资本市场将迎来一轮比较大的波动。
目前看，加息50BP应该会引起美股的剧烈震荡，同时带来全球资本向美国回流。其他资本市场必然承压。当然也不排除在加息成为明牌的前提下，4月份资本市场就会提前price in加息的影响。大家都在等到靴子落地的那一刻，我们手里的政策工具也会等到利空出尽，才会掷出，以便发挥最大的效力。
因此，今年上半年应该就是底部区间的终点。我们要做的就是做好研究，储备好子弹，等这一波调整到位，然后去投资心仪的标的，等待下一轮的收获。
聊了两天的宏观环境，今天聚焦一下，对部分重点行业分析下逻辑以及建立在逻辑之上的预期进行一下分析，为后续投资提供参考。今天先分析下地产行业的投资逻辑。
小帅希望通过这一系列分析传递一些基本的分析思路，并不构成投资建议。对于具体的行业，小帅将按照行业整体逻辑、今年市场环境下对行业逻辑的预期进行分析。
一、地产行业的整体投资逻辑
对于地产股的投资，小帅在之前的文章里聊得比较多了。在地产股的投资逻辑一文中，对地产行业的核心护城河（从拿地能力演变为获取低利率资金）以及投资思路进行了详细阐述。在这里再做一些补充。
国内的地产行业总体的发展逻辑如下：
1、国内的城镇化还有一定的发展空间。对比美国的城镇化率达到了80%，我国的城镇化率刚刚突破了60%，即房地产行业发展的增量；
2、国内的地产行业龙头集中度尚不明显，还有提升的空间，此条即房地产行业发展的存量逻辑。
对于第一个逻辑，在我国的十四五规划纲要中，十四五期间我国的城镇化率目标为65%，较2020年增长4.4%。而且我国提出的还是新型城镇化建设目标。对于城市新增人口会配套相应的廉租房、保障房政策，这意味着房地产行业的利润率可能会下降。
第二个逻辑，从一些券商的研报资料可以看出，我国房地产行业的集中度在稳步提升，但是相比美国房企三巨头50%的市占率，还是有很大距离。
当一个行业由增量发展转向存量博弈的时候。也就意味着高速发展的时期已经过去，接下来面临的将是激励的竞争。对于房企而言，谁能拿到廉价的资金，保持充分的流动性，谁就能发展得更好。这也是小帅更看好有国企背景的以及现金流好的大型房企，而不看好小型房企的原因。
总体而言，经过30多年的发展，地产行业黄金时代已经过去，在房住不炒的背景下，加上去年各种流动性危机，地产行业整体向上的空间不大，那么为什么在这一阶段又成了市场上得香饽饽了呢？
二、22年地产行业面临的政策环境改善预期
股票投资不是单纯的事实逻辑，更多地是为未来发展预期的一种投资。对于一个行业或一个企业，当基本面有了改善的预期之后，就会有资金关注并投资。大致分为三个阶段：预期改善、事实改善/证伪、股价加速上扬/反转下跌。
22年市场上地产股的逻辑预期是：今年在稳增长的预期下，叠加国内发达地区疫情反复的影响，为了确保GDP增长目标的实现，使得人们对将地产作为拉动经济的工具有了一定预期。
同时，部分城市限购政策的放松，工作组进驻恒大等消息，给部分资金确认了预期改善的信心，即随着暴雷地产公司债务的处置，以及可能的降准降息带来的低成本的资金，地产行业的流动性危机可能得到解决。加上政策环境的宽松，以及可能的降息激发出的老百姓购房热情，新房销售下滑的趋势可能会被扭转。
然而事实真的如此么？
首先，从政策环境上讲，因城施策和房住不炒的大原则一定是坚持的。但考虑整体的经济环境和金融风险，更多地可能会是控一线拉二线稳三四线的策略。虽然二线城市出台了一些政策，但是核心城市还是以控为主，因为像北京、深圳、上海这类城市，不太受地产经济的拖累，首要目标还是稳地价和房价、稳预期，形式上放松的可能性不大，如果是再打开的话，市场失控的可能性比较大。这就违背了房住不炒的原则，也意味着从15年开始转型升级前功尽弃了。
其次，地产公司流动性危机仍然没有解决，3月份港股市场上内房股曾有过一轮拉升，算是对地产预期改善的一种体现。但是一日内反弹近60%的融创紧接着公告无法按期兑付20融创01债券的回售资金及利息的消息，又给市场泼了一盆冷水。虽然在4月份，融创又发布了完成利息支付，债务展期方案获得通过的消息。从这些消息看，大地产商的流动性的流动性仍然紧张，小地产商的情况可能更糟。
第三，销售情况并没有明显改善。 2022年1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；其中销售额超千亿房企2家，较去年同期减少3家；超百亿房企46家，较去年同期减少30家。TOP100房企权益销售额均值为119.5元，权益销售面积均值为85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。
预期的改善并没有成为事实的改善，也印证了前期政策松绑的效果有限。当基本面改善被证伪后，未来股价的炒作可能也就结束了。
三、22年地产股的投资逻辑
那么基于上述地产行业的逻辑分析，面对现阶段的市场环境，该如何把握地产股的投资逻辑呢？
现阶段市场炒作还是以小地产公司为主。涨幅较大的地产股票，市值超百亿的都凤毛麟角。
这也反映了现阶段市场地产股并没有得到太多大资金的关注，应该是小股资金的袭扰。小地产股由于市值小，大资金占比低，相对好拉升。但是小地产股的风险也很高，一旦基本面改善的逻辑被证伪，小地产流动性差，项目储备低的缺点就会被放大。这类地产公司的炒作，更适合交易能力强的短线投资者。
小帅并不擅长短线交易，更青睐的还是那些大地产公司，这些地产龙头的估值低分红高，中长期持有的收益能够稳稳跑赢银行理财。
还以保利发展为例，去年第一次提及该公司时，对应5倍估值的股价，在其历史上都是被低估的。对于这类股票，以购买银行理财产品的心态去购买，以年为周期持有，风险确实很低。去年保利的股息达到了6.3%（以股权登记日股价计算），已经超过市面上的大多数的理财收益率了。随着公司回购动作的实施，保利股价的反弹其实从去年就开始。虽然爆发力并不如现阶段的小地产公司，但是半年多来，接近50%的涨幅也是非常可观的。
保利未来的逻辑在于其央企背景能够拿到相对廉价的资金，并通过参与政策房建设，保证项目储备。同时也有并购其他流动性困难房企的预期。
当然，即便保利能够提升市占率，也是行业内存量竞争的结果。市值扩展的空间并不大，不能跟成长股相比。现阶段对于10倍以上的市盈率，虽然不如去年那么低估，但也是刚刚合理。仍然可以保持密切关注。
此外，对于其他存在转型预期的地产公司，如万科等，也可以保持密切关注。万科经历连续调整，前期股价也已经跌到历史上较低的位置。随着管理层一系列的措施，在今年也存在扭转利润下滑的预期。现阶段估值也属于合理区间范围内，也可以密切关注。
总之，要始终记得地产股的投资逻辑，仍然是低估值、高分红的价值股逻辑，而不能奢望太高的市值空间。
往期文章链接：
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