导语：
作为农庄投资最重的版块，民宿既是投资最重的项目，也是受淡季影响最深、空置率最高的项目，平摊下来的运营成本非常之高。
所以，如何轻资产打造运营民宿，就至关重要。今天，我们分享一个民宿众筹的案例。看他们如何既解决建设资金，也锁定未来客群。
2018年春天旺季时候，常德彭山庄园的客房显得捉襟见肘。恰逢民宿概念正火爆，于是就有了在庄园内建设一个民宿项目的想法。
按照常规思路，自己投资设计、建造、装修、运营，彭山也有能力承受。但是上述的民宿资金投入大、回报周期长、淡旺季明显问题等问题都会依然存在。
所以，在专项企划会上，尖椒农旅和他们一起策划了这个民宿众筹方案。该方案推出一个月，18套民宿就全部全资众筹完成。
协议核心条款：
甲方：受托管经营方（农庄）
乙方：托管经营委托方（认购者）
产权界定：1、双方自愿达成农庄内民宿房屋使用权转让及托管经营合同条款，以资共同信守；
2、甲方向乙方转让的房屋位置、面积。强调房屋未办理不动产证。
3、转让的使用权限为30年，自乙方向甲方交付全部转让款之日起算，具体房屋状况见实物图片和绘制的草图。
4、转让金额为20万元（不同认购时间段有所调整），在订立合同时一次性付清，甲方向乙方出具收据。本合同和收据为乙方拥有小筑民宿房屋三十年使用权凭证。
5、乙方拥有使用权的房屋，甲方不向乙方实际交付房屋，在三十年使用期限内，由甲方按约定经营管理。三十年期满时，甲方即刻收回，乙方不再有其使用权。中途，乙方也不得要求撤销委托经营管理，自行使用该房屋。
6、在三十年使用期限内，乙方拥有使用权满三年后，经甲方同意，可以向第三方转让，该使用权可以继承，但不得抵押。
7、经营前期的易耗品和后期的房屋维修列入经营成本，在经营盈利中扣除。
委托方式：1、由甲方公司统一经营，在营销策略、定价、管理上充分吸收乙方意见和建议。
2、每年年初，甲方向乙方提交上年经营状况报告及当年经营规划，由于甲方经营管理不善造成年收入低于转让价款10%的，先分红给乙方。
3、所有经营性收入，除去成本后的利益，乙方享有60%，甲方享有40%，甲方每月向乙方提供月财务报告，便于乙方知晓经营状况和对财务报告提出意见。乙方异议成立时，甲方应调整账目，重新核算利润。乙方应享有的利润分配部分，应半年支付一次，不得拖延。
4、乙方自身消费，每年享有转让价款10%的免费消费优惠，消费额满，按其他游客消费模式消费。消费不足转让价款10%时，可结转下年消费，不兑换现金。
5、乙方住宿，可选择有使用权的房屋，也可安排同类型民宿居住，优先满足乙方自住拥有使用权的房屋。
6、在乙方拥有房屋使用权期限内，乙方及乙方同住家庭成员以及与乙方同往客人(限五人)免景区门票。
7、 在合同履约中，任何一方违约给守约一方造成损失的，应全额赔偿守约一方经济损失。
案例要点分析：1、不同认筹阶段，价格有所区别，形成抢购氛围。
2、强调乙方拥有使用权的房屋，甲方不向乙方实际交付房屋。并且乙方不得用以抵押，规避法律风险。
3、很多众筹中，乙方会担心经营不善无法拿到分红。所以我们合同有一条规定：由于甲方经营管理不善造成年收入低于转让价款10%的，先分红给乙方。体现了风险共担。
4、乙方自身消费，每年有认筹款10%的免消费额度。这么做有两个好处。一个是给予认筹者充分的红利。相当于10年时间免费获得一套房屋。
对甲方而言，则相当于圈定了客户群体。这些客户群体会带来门票、餐饮、娱乐项目等诸多相关消费。
作者：徐志毅（尖椒农旅/创始人）
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