当灵隐寺的新年日历频繁出现在眼前，当走进杭州老街各式各样的酱货挂在门口，此时很多人会下意识想到，年近了。2021年，对于很多人而言，是有意义的一年，也是充满变化的一年，放在楼市，对于购房者来说，更是如此。
“无论哪个时代，生活的主色调就是焦虑与希望并存。”前几日张文宏回信中的一句话让无数网友“破防”，这句话也同样适用正在置业路上的万千购房者。
2021年的杭州楼市犹如过山车般起伏不定，从热点楼盘层出不穷到市场冷热分化加剧，从法拍市场热烈到限购，从天价学区房到二手房遇冷，从购房政策打补丁到85新政的出台……这一年里，有人抓住机会成功上车，也有人一夜之间丧失购房资格；有楼盘社保顶格中签率低于10%，也有楼盘在市场回归平淡被打回原形。
随着2022年的脚步将近，让我们一起以“过来人”的角度再一次好好看一下2021年的那些事儿。
01
官宣！杭州“新十区”诞生
4月9日，平地一声雷，杭州官宣分区，“新十区”诞生了。各公众号纷纷发文，朋友圈也纷纷转载截图。那天，不少朋友都在说着：新杭州，你好！
重新分区后：1、上城区 + 江干区 = （新）上城区；2、拱墅区 + 下城区 = （新）拱墅区；3、（老）余杭区 = （新）临平区 +（新）余杭区；4、钱塘新区改为钱塘区
此次调整后，杭州市下辖10个区、2个县，代管1个县级市，分别为：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市。
02
新政出台！社保巨子的幸福
8月5日，绝对是杭州楼市中值得纪念的一个日子，就在这一天，期待已久的杭州新政终于来了！
落地后，不少人戏称：一觉醒来，便失去了购房资格。
新政中规定：杭州户籍，落户未满5年的，需缴纳2年社保，在限购范围内限购1套住房。非杭州户籍，需缴纳4年社保，方可在限购范围内限购1套住房。
此外，当报名人数：房源套数≥10：1时，要按社保缴纳月数等条件，入围摇号。据统计，自新政实施以来，杭州已诞生了多个拼社保楼盘，杭州缴纳社保多年的“社保巨子”们成为最受益人群。
此次新政，不仅对投机客进行了又一次封堵，还给真正自住者带来了希望。不过，作为杭州第十区的临安，受新政波及不大，仍执行不限购的政策。
03
注意！租金年涨幅不得超过5%
杭州楼市的话题，除了新房、二手房等，租房市场也泛起了波澜，迎来了好消息，即城市住房租金年度涨幅不超过5%。
实际上，在任何一个大城市内，选择租房的人群所占比例都不会太少，杭州自然也不例外。
在杭州，租客每个月要交的房租并不低，根据房源类型以及租住方式等呈现出明显的差异，多数租金每个月在2000-6000元不等。
不过，在25岁以内的新杭州人租房成本是普遍偏高的。据报告显示，25岁以内的新杭州人，因为对居住品质的要求更高，所以选择4000~5000元/月的比例会高一些。
对于租客而言，租房不仅占了每个月支出的大头，并且可能还会面临着房租突然涨价的情况。前些年，不少租客都曾遇到过房租涨价上千的经历。而这条消息的出现，对租房群体来说无疑是一个利好。
04
中介凉了？二手房自主交易平台上线
8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”的功能。
房主可以在平台上自行挂牌自家房源，买家可以在平台上与卖家直接沟通，不用找中介。这间接打破了中介对于房源信息垄断的局面、防止虚假房源上线的情况发生。
不过，功能确实有利有弊，还有很多问题亟待我们解决和完善。
一方面，二手房市场上的房源良莠不齐，买家自主筛选的工作量很大。另一方面，二手房的具体交易过程比较复杂。买卖协商、达成成交、过户等环节，都需要由买卖双方自行操办，其中潜藏的风险可想而知。
最后，打击虚假房源、整治中介平台，相信未来的杭州楼市将会越来越好！
05
一波“三折”的土地集中出让
要说今年楼市一件大事，非“集中供地”莫属，而其中最具有戏剧性的便是第二次集中供地。
首先是公告推迟，原定于6月份发布的出让公告推延至7月30日才公布。紧接着便是8月18日宣布第二批集中供地终止挂牌。
最后，到了8月26日才重新发布第二批涉宅用地集中出让公告，并调整部分竞拍规则，限购+摇号。
土拍期间，由于地块需要现房销售，在没有资金支持的情况下，房企观望情绪浓厚。地块共31宗，其中10宗竞品质地块，9宗地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，无奈“流拍”。
值得肯定的是，在房企融资受限、土地新政“打补丁”的背景下，杭州土拍新规出台后，杭州二轮土拍降温明显，也让土拍市场重新回归了冷静，这对打算置办房产的购房者来说未尝不是一件好事。
06
房地产税将要出台？
10月16日，高层发文:要积极稳妥推进房地产税立法和改革做好试点工作。
房地产税是综合性概念，指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业增值税、房产税、土地增值税、个人所得税等。其征税对象既包括房产，又包括土地，范围较广。
其中，大家讨论最为广泛的房产税，则是房地产税中的一个小概念，属于房地产税的一种税种，其征税对象为房产，对房屋持有环节征税。
从释放的消息来看，房地产税的实行是大势所趋，已经迈入了实质推进的阶段。具有全国示范效应、房地产政策敏感度较高的城市，很可能率先试点。
不过，对于房地产税这件事我们要理性看待，市场调控剑指“稳地价、稳房价、稳预期”，政策本身对房价并不会有直接影响，更多的是对楼市投资、投机情绪产生威慑和抑制作用。
07
二手房7连降后，峰回路转！
较往年相比，杭州今年的二手房市场，可以说是有点“惨”。从今年4月份起，杭州二手房的月成交量不断下跌，到今年10月份已经实现了二手房成交量的7连降！ 当时不少人笑称：二手房市场简直是“冰窖”。
不过，二手房在低谷也迎来了新的转折点，从11月二手房签约量终于告别“7连降”，从10月的“2字头”爬回至“3字头”。
最后，与其说今年的二手房“惨”，不如说是购房者逐渐理智了，不再盲目追涨了。俗话说："爬得越高，摔得越惨"。其实，市场上踩踏比较严重的多是挂牌价偏高的新交付红盘、涨价过快的学区房等。
此外，杭州某些区域的二手房依然坚挺，比如以自住需求为主的申花板块。再有一些“实力过硬”的刚需楼盘，成交量依旧稳定，并没有受到较强的冲击。
08
乔司将大规模拆迁
传了几年的消息终于成真了，乔司要拆迁了。
11月20日，杭州临平区召开乔司街道全域土地综合整治与生态修复动员大会，目标打造共同富裕样板，计划对乔司部分整治区域内，实行全征全拆。
本次整治共涉及乔司街道6个村，分别是：方桥村、永和村、永西村、朝阳村、葛家车村、吴家村。整治区域总面积超一万亩，涉及整治农户超2000户，涉及整治企业百逾家。
有意思的是，在传来拆迁消息后，不少房东开始降价售卖。据中介表示：“这些房东大多都是投资的，已经挂牌很久了，听到要拆迁的消息，希望借这一波红利赶紧卖掉。”
乔司的拆迁，对丰收湖和翁梅板块来说，整个大环境和周边区域的配套将会更完善，板块将会更火热，影响力不言而喻。此外，对于刚需人士来说，这里依旧是一个值得上车的板块。
09
奥体“更名房”骗局，有人被骗上千万
11月25日，杭州奥体“更名房”的谎言终被揭穿，其头目魏姐，因涉嫌诈骗，已被刑事拘留。
所谓“更名房”，就是原来的房东退房之后再改签。付点“更名费”，就能买到网红楼盘的“更名房”，看上去很美，但背后其实是一场精心设计的骗局！
“魏姐”，即魏某萍，50岁左右，长期以来在奥体一带从事房产中介，在奥体门店多有资源。魏某萍可谓神通广大，一般中介都做不了的“更名房”、“低价房”、“ABC单”等业务，她声称都有独家资源。
此次事件，牵连甚广，涉及金额巨大。有人说，奥体近一年60%的成交量都涉及到魏某萍，可见其受骗者众多。
不得不说，“天上不能掉馅饼”，落在头上的好事还是要三思。切记，事出反常必有妖。
10
共有产权房出台，一半房价就能上车
12月1日，杭州市政府官网发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》，杭州共有产权房终于来了。
值得注意的是，购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%，且一户购房家庭只能享受一次共有产权保障住房。
目前，杭州第一个共有产权房位置已经确定，就位于乔司南站北面约700米处。周边新房均价在30000元/㎡，差不多首付40万左右就能上车。
共有产权房的利好是显而易见的。一半房价就可以买到一套房，而且待遇等同商品房，可以落户、小孩可以上学，这对于刚需家庭来说简直一大福音。
不过，值得注意的是，共有产权房很难实现资产增值的想法，要求不动产权证满10年后，才可以通过买卖、赠与等方式上市交易。因此，非刚需人士购买共有产权房就不太明智了。
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